개정된 주택임대차보호법 주요내용(갱신요구권 Q&A)

개정된 주택임대차보호법 주요내용입니다.

 

1. 계약갱신요구권

: 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

 

Q. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?

: 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q. 올해 12월 중으로 계약갱신요구권 행사기간이 변경된다면?

: 2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.

 

Q. 그럼 2020년 12월 10일 당일계약이 만료되거나 최초로 계약을 체결할 경우는?

: 12월 10일 계약이 만료되는 경우는 1개월 전까지 요구해야하며, 12월 10일 계약이 최초 계약되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지 요구해야합니다.

 - 2020년 12월 10일 - 계약이 만료되는 경우(계약갱신요구권 기간 만료 6개월~1개월)

 - 2020년 12월 10일 - 최초계약이 시작되는 경우(계약갱신요구권 기간만료 6개월~2개월)

 

Q. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요권이 부여되나요?

: 1회에 한하여 행사가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

Q. 임대인이 법 시행 이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는?

: 법 시행(7월 31일) 이전에 제3자와 계약을 체결한 경우는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.

 

Q. 이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

: 가능합니다. 초대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것입니다.

 

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지요?

: 아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 해당권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

Q. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는?

: 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

(주택임대차보호법 제10조(강행규정) : 이법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.)

 

Q. 법 시행전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우 계약갱신 요구를 행사할 수 있나요?

: 행사할 수 있습니다.

 

Q. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?

: 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

 

2. 전월세상한제

: 전월세상한제는 계약 갱신 요구시 임대료 증액 상한을 5% 범위내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.

 

3. 법률 공동소관

: 법무부, 국토부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응합니다.