(경매관련책)싱글맘 부동산 경매로 홀로서기-경매공부 접근방법

50p. 경매 공부, 쉽게 접근하기

권리분석이 뭔가요?

경매의 가장 기본은 권리분석이라 할 수 있다.
부동산을 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로, 권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것인지 아님 손해를 볼 수도 있을 것인지를 알 수 있으므로 가장 기본적이면서도 핵심적인 부분이 라고 할 수 있다. 처음에는 권리분석이란 용어 자체가 낯설고 괜히 어렵게 느껴질 수 있으나, 책을 통해 차근차근 단계를 따라가다 보면 그리 어렵지 않다는 것을 알게 될 것이다.

등기부등본 살펴보기

등기부등본은 해당 부동산의 역사가 기록되어 있는 문서라 할 수 있다. 언제 지어졌으며, 누구에게 매매가 되었는지, 이 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있는지 등 모든 사항들이 빠짐없이 기록된 문서다.
이는 주민센처에서 두 번째로는 갑구라고 하여 소유권에 관련된 사항이 나타난다. 지금 현재 주인이 누구인지도 나타나지만 과거 누가 주인이고 언제 누구한테 매매를 하였는지도 소상히 기재된다(압류, 가압류, 가등기, 가처분 등도 기재가 된다).
세 번째 을구에는, 쉽게 말해 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지가 기 재되어 있다. 그래서 이곳에는 주로 대출을 해 준 은행의 이름이 많으며, 개 인에게 돈을 빌린 경우 그 사람의 이름이 근저당권자로 기재되어 있다.

보통 은행은 실 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정하는데,
근저당권자가 개인이면 보통 사채인 경우가 많은데, 이런 경우에는 채권최고액을 200% 이상 설정한다.

권리분석표 작성해보기

만약 앞선 글로도 이해가 잘 되지 않는다면, 다음의 표에 등기부등본에 나와 있는 갑구와 을구의 사항을 접수날짜순으로 빠른 것부터 적어보자. 갑구를 접수날짜순으로 먼저 기재한 다음, 을구의 날짜들을 갑구 날짜 사이에 순서대로 삽입하면 쉽다.
참고로, 임차내역은 대한민국 법원 법원경매정보 사이트(https://www.courtauction go.kr)에서 매각물건명세서를 확인하여 정리한 것이다.

말소기준권리 찾기

말소기준 권리란 경매사건에 있어 인수와 소별을 구분 짓는 권리로서, 경매인들이 권리분석 시 편하게 통칭하여 사용하는 용어일 뿐이다. 어쨌든 이 말소기준권리를 찾는 것이 무척이나 중요한데, 이를 포함하여 그 아래에 있 는 근저당과 압류 등은 소유권 이전 후 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 된다.
말소기준권리가 될 수 있는 것은 다음의 네 가지 경우이다.
첫 번째, (근)저당
두 번째, (가)압류
세 번째, 담보가등기
네 번째, 경매기입등기
담보가등기가 말소기준권리가 되는 경우는 거의 드물다. (근)저당과 (가) 압류가 말소기준권리인 경우가 대부분이지만, 반드시 네 가지 경우는 알아두도록 하자.

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싱글맘 부동산 경매로 홀로서기:‘채널A 서민갑부 이선미’가 들려주는 실전 경매 투자 노하우

임장하면서 내부가 궁금한데, 벨 누르기가 두려워요.

임장 중 점유자를 만나게 되면 채무 자는 물론이고 대부분의 임차인들 도 굉장히 적대적인 반응을 보여요.
그래서 저는 특수물건을 제외하고 는 굳이 만나려 하지 않아요. 내부 구조가 궁금하시면 윗집에 가서, 아랫집에 이사 오려 하는데 사람이 없어 구조를 볼 수 없네요.' 하고 보는 방법이 더 수월하답니다. 89p

임대용 물건은요~!

교통여건이 좋아 출퇴근이 편리하 거나 초등학교가 가까운 곳이 좋아 요. 아이가 우선인 엄마들은 통학거 리가 짧은 곳을 선호하고, 웬만하 면 전학도 시키지 않으려 하거든요.

시세조사는 철저하게!

낙찰받고 오면 무조건 팔아주겠다 는 부동산도 있어요.
이런 이야기는 그저 흘려들으세요.
안도하기에는 이릅니다. 시장은 유동적이라 어떻게 변화할지 모르거든요.
매도가 목표라 하여도 전월세 임대가까지 철저히 조사하셔서 임대를 놓아도 수익이 날 것인가를 고려해
야 합니다. 96p

임장활동현장조사서

임장을 마친 후 자료를 정리하는 일도 중요한데, 이때 나는 PC나 핸드폰을 적극 활용한다. 사진이나 서류를 뽑아서 보관해도 좋지만 이것도 두어 번 하다가 보면 정리가 쉽지 않다.

이것만은 주의하세요!

아파트의 경우 1,2층과 탑층은 중 간층에 비해 매매가가 낮습니다. 따 라서 해당 층의 물건이 경매 진행 중이라면, 더욱 보수적으로 시세를 산정해야 한다는 것을 잊지 마세요!
그리고 중간층에서도 너무 높은 금 액과 너무 낮은 금액의 실거래가는 제외하세요. 정상적인(?) 거래가 아 닐 수 있으니까요. 또한 아파트는 방향도 중요해요. 대부분 남향을 가 장 선호해서 동향 • 서향보다 먼저 팔리고, 매매가도 더 높은 경향이 있습니다.

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