이미 보낸 부동산 가계약금 돌려 받을 방법

가계약금이라는 말은 민법에는 존재하지 않는 단어입니다. 하지만 정식 부동산 계약서를 작성하기 전 매물을 먼저 확보하기 위해 임대인에게 선지급할 때 가계약금을 지급하게 되는데요. 가계약금을 걸었다면, 계약서를 아직 작성하지 않았더라도 구두계약만으로도 계약이 성립, 효력이 발생한 것으로 보기 때문에 이를 취소하기는 쉽지 않다고 많이들 생각하시는데요.

민법 제565조 제1항 및 민법 제398조 제4항에 따라 계약 당시 계약금 또는 보증금 명목으로 교부한 때, 다른 약정이 없다면 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다. 이 때 계약금은 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다. 가계약금을 계약금과 같이 본다면, 해약금 법리가 적용돼 지급했던 가계약금을 포기해야 한다고 알려져 있습니다.

하지만 가계약금도 아래와 같은 상황이라면 돌려 받는 것을 주장해 볼 수 있습니다. 위에서 말한대로 민법에 존재하지 않는 가계약금이란 단어는 목적과 유형이 다양하다 보니 법적 성질과 효과를 일률적으로 정하기 어려운데요. 가계약금은 해약금, 증거금, 위약금의 성격을 모두 가지기 때문에 법원에서도 상황에 따라 다르게 해석할 때가 있습니다.

먼저 가계약금을 '해약금'으로 본 경우입니다. 법원 판례에서는 가계약금을 보낼 때 매매 물건이나 대금, 계약일, 중도금 및 잔금일 등 중요 사항을 합의하지 않고 우선 지급한 경우나, 계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려준다는 내용을 해약금 약정(특약)한 경우 반환 받을 수 있다고 보았습니다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결). 또한, 가계약금을 해약금으로 본다는 약정이 있었음이 인정되지 않는다면, 가계약금은 매수인이 스스로 계약을 포기하더라도 반환 받을 수 있다는 판례도 있습니다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결).

두 번째로 가계약금을 계약금의 ‘일부’로 본 경우입니다. 가계약금을 보낼 때 계약금 전액을 바로 보낼 수 없어 일부만 먼저 입금했다면, 이는 청약의 ‘증거금’으로 볼 수 있는데요. 향후 본계약이 체결되면 나머지 계약금을 충당하기로 했는데 본계약이 체결되지 않았다면, 본계약의 구속을 받지 않는 결과로 원칙적으로 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있다고 보아야 합니다.

마지막으로 가계약금을 ‘위약금’으로 보는 경우입니다. 예를 들어, ‘한 쪽의 사정으로 본계약을 체결하지 못하면 가계약금을 위약금으로 지급한다’는 내용을 특약에 넣었다면, 계약 파기 시 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 계약 당사자가 의무를 이행하지 않아 손해를 입혔다고 보는 것이죠. 하지만 이러한 내용을 명시하지 않고 계약서를 썼거나, 가계약금만 먼저 보낸 경우에는 위약금으로 보지 않아 반환 받을 수 있습니다.

이 때 반환 받기 위해서는 지급한 가계약금에 대해 구체적인 의사 합치가 없었다는 점, 가계약금에 대한 내용이 객관적으로 명확하지 않다는 점을 매수인이 주장할 수 있어야 합니다. 구체적인 내용에 대한 합의 없이 가계약금만 먼저 보냈다는 문서나 통화 녹취, 문자, 카카오톡 메시지 같은 증빙 자료가 있어야 합니다.

지금까지 매수자가 보낸 가계약금을 돌려받을 수 있는 경우에 대해 알아봤습니다. 돈이 크던 작던 계약금을 보내기 전 여러 번 생각한 뒤 의사 결정을 진행하는 것이 향후 발생할 분쟁을 미연에 방지하는 방법이 될 수 있을 것입니다.

[출처: KB부동산포스트]

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